Loi Denormandie : le moment d'investir dans l'ancien Optiréno

Loi Denormandie : le moment d’investir dans l’ancien

Acheter un bien à rénover, vous hésitez encore ? Si c’est le cas, la loi Denormandie devrait vous aider à prendre la bonne décision !

En effet, ce nouveau dispositif de défiscalisation voté par la loi de Finances 2019 s’adresse aux futurs propriétaires bailleurs. À condition d’acheter et rénover un logement dans une ville où le besoin de réhabilitation de l’habitat est prioritaire.

Grâce à cette nouvelle réduction d’impôt, Julien Denormandie, ministre en charge de la Ville et du Logement, vient ainsi élargir les dispositions de la loi PINEL à l’investissement dans l’ancien avec travaux.

Investisseur avisé ou en passe d’acheter votre premier bien destiné au locatif, découvrez tous les tenants et aboutissants de ce nouveau dispositif.

Temps de lecture estimé : 5 minutes

Sommaire :

Combien économiser grâce à la loi Denormandie ?

Quelles conditions pour être éligible au dispositif Denormandie ?

Le pari de l’investissement immobilier dans une ville moyenne

Combien économiser grâce à la loi Denormandie ?

Après la loi Pinel de 2014 visant à soutenir l’investissement dans le neuf et la construction de logements en zones périphériques, l’Etat lance le dispositif Denormandie. L’objectif est double : réhabiliter les zones urbaines dites en souffrance et encourager la rénovation, notamment énergétique, des anciens immeubles.

En investissant dans l’immobilier ancien avec travaux, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt. Celle-ci sera alors proportionnelle à votre engagement en tant que propriétaire à mettre votre bien en location.

 Durée  Taux de réduction d’impôt Denormandie
Sur 6 ans  12%
Sur 9 ans  18% 
Sur 12 ans  21% 

Tableau des taux de réduction d’impôt avec la loi Denormandie

Pour bien comprendre ce que vous avez à y gagner, voici un exemple concret :


Vous achetez un appartement à Valence de 130 m² au prix de 200 000 € auquel vous ajoutez 14 000 € de frais de notaire.
Vous y réalisez 60 000 € de travaux de rénovation.
Soit un coût d’acquisition + frais de notaire + travaux égal à 274 000 €.


En vous engageant à louer votre bien pendant 12 ans, vous pourrez ainsi déduire 21% de 274 000 €, soit 44 940 € de vos impôts.  
C’est à dire une réduction pouvant aller jusqu’à 3745 € / an pendant 12 ans

Finalement, combinée à d’autres dispositifs d’aide à la rénovation énergétique, la réalisation de travaux dans l’ancien n’a jamais été aussi intéressante. Ainsi, penchez vous sur l’Eco PTZ, les Certificats d’économies d’énergie et autres TVA à taux réduit… L’occasion idéale de vous lancer dans l’achat à vocation locative !

Quelles conditions pour être éligible au dispositif Denormandie ?

Pour encadrer ce dispositif de la loi de Finances 2019 visant, rappelons-le, à réhabiliter certaines villes de tailles moyennes, certaines conditions d’éligibilité sont à respecter :

  • Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du prix d’acquisition du bien + frais de notaire. Un pourcentage relativement élevé qui s’explique aisément par la nécessité de rénover un parc immobilier “ancien” dans une logique d’amélioration énergétique et de confort des habitants. Ce faisant, il ne s’agit pas d’effectuer un simple rafraîchissement mais plutôt une rénovation utile. Idéalement, permettant aussi de réaliser des économies d’énergie et de lutter contre les logements insalubres.

  • L’acquisition doit être réalisée entre le 01/01/2019 et le 31/12/2021. Un timing serré qui sera au même titre que la loi Pinel probablement renouvelé selon le succès du dispositif.

  • Le bien doit être situé dans une des 222 villes labellisées « Coeur de ville ». Un plan qui répond à une double ambition : améliorer les conditions de vie des habitants des villes de taille moyenne et ainsi conforter leur rôle moteur dans le développement du territoire. Une vision qui fait écho aux déclarations de Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires : “J’ai la conviction que les villes moyennes sont un vecteur essentiel de développement de nos territoires. Elles concentrent 23% de la population française et 26% de l’emploi. Leur vitalité est indispensable car elle profite à l’ensemble de leur bassin de vie, et plus largement aux territoires urbains et périurbains environnants.”

Le pari de l’investissement immobilier dans une ville moyenne

Tout d’abord, saluons le dispositif Denormandie qui pour une fois n’encourage pas la construction de toujours plus de logements. Qui plus est, dans des zones périphériques aux infrastructures de transport bien souvent limitées. En effet, ce nouveau dispositif fiscal devrait permettre la rénovation des maisons et appartements situés dans le coeur des villes moyennes souffrant de désertification et de dégradation.

Cependant, s’il apparaît particulièrement intéressant pour un investisseur de se constituer un patrimoine immobilier dans le centre urbain des villes moyennes. Il s’agit de parier sur leur renouveau et la pénurie de logements qualitatifs !
Nous pouvons alors vous donner 3 conseils :

  • Investissez dans une ville moyenne que vous connaissez bien !
  • Renseignez-vous sur les programmes urbains à venir auprès de la mairie. Notamment pour le développement des transports publics, l’ouverture de zones commerciales, la création d’espaces vert ou d’écoles…
  • Encadrez-vous d’un professionnel compétent pour le chiffrage et la réalisation des travaux qui rappelons-le ne pourront relever simplement du rafraîchissement. Un contractant général ou maître d’oeuvre comme Optiréno pourra vous accompagner sur toutes les composantes de votre projet. De la conception à la réalisation des travaux.

Taux de prêt particulièrement bas, aides à la rénovation, dispositif fiscal Denormandie… comme nous le rappelle Grégory Haond, fondateur d’Horizontaux, notre partenaire financier, “en 2019, l’investissement et la réalisation de travaux dans l’ancien n’ont jamais bénéficié d’un contexte aussi favorable”.

Et si c’était l’occasion d’entamer la constitution de votre patrimoine immobilier ?


Vous avez un projet de travaux ?

Optiréno est spécialiste de la rénovation clé en main, contractant général et maître d’oeuvre certifié NF Habitat RGE. Nous vous accompagnons de la phase de conception à la phase de réalisation de votre projet.